El arrendamiento con opción a compra es una figura jurídica complicada, respecto a la tributación de dicha operación, se dan una multitud de hechos imponibles, existiendo hasta tres momentos que generan tributación: el propio arrendamiento, la concesión del derecho de opción a compra y el ejercicio de dicho derecho.
1.Tributación del arrendamiento:
Arrendatario: El arrendamiento de vivienda está sujeto a ITP (art. 7.b Ley ITP). Se tributa aplicando una escala establecida en el art. 12 Ley ITP. El sujeto pasivo será el arrendatario.
Arrendador: Como contrapartida, el arrendador tributará en su IRPF el importe del arrendamiento (rendimientos de capital inmobiliario, art. 22 Ley IRPF). Dicha tributación va a la base imponible general, con una reducción del 60% por arrendamiento de vivienda. Asimismo, el arrendador puede deducirse gastos (comunidad de propietarios, alarma, seguro, reformas, etc.)
2.Tributación por la concesión de la opción de compra:
Arrendatario/comprador: El art. 14.2 de la Ley de ITP establece que estarán gravadas por dicho impuesto “Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos”.
Si la opción de compra se formaliza en un documento privado, no será necesario tributar en este momento, trasladándose la tributación en ITP al momento del ejercicio.
Arrendador/vendedor: Según la DGT (CV 3065-18) la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRPF), al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse en el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.
Tal y como se ha expuesto previamente, si la opción de compra se formaliza en un documento privado, no se tributaría en este momento, trasladándose la tributación en IRPF al momento del ejercicio de la opción de compra, clasificándose, además, como una renta del ahorro.
3.Tributación por el ejercicio de la opción de compra:
Arrendatario/comprador: El arrendatario/comprador deberá tributar por ITP a un tipo del 6% (tipo impositivo CCAA Madrid) sobre el valor de compra, es decir, sobre el precio que se fije en la escritura (se tributa sobre el contenido económico).
Por ello, es conveniente que figure en escritura únicamente el precio que se pagará en ese acto, pues si figura el precio total de compra, y se minoran los importes satisfechos por el arrendamiento y la opción a compra (si se valoró), se tributará 2 veces por lo mismo.
Es necesario comprobar que el precio de la compra (el que se pagará en ese acto) sea igual o superior al que establezca la CCAA, de cara a evitar futuras comprobaciones de valores.
Arrendador/vendedor: El arrendador/vendedor obtendrá una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, la cual tributará en la base imponible del ahorro.
En este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 de la LIRPF.